Qué mide
Salud de pagos responde a una sola pregunta: ¿con qué fiabilidad ha cumplido este inquilino sus obligaciones de pago? Lee el libro mayor que ya tienes —cargos de renta, recargos, pagos, créditos— e informa lo que ocurrió, mes a mes.
No es una consulta de crédito y no mira fuera de tus propios registros. No se consulta a ninguna agencia, no se comparte nada con otro arrendador y no interviene información de este inquilino procedente de ningún otro lugar. Es tu libro mayor, reorganizado en una forma que puedes leer de un vistazo.
El resultado tiene tres partes, y siempre las obtienes todas:
- Una puntuación de 0 a 100, con una categoría de Excelente a Crítico
- Un nivel de confianza, que indica cuánto historial respalda el número, no lo bueno que es el número
- Los factores que lo produjeron, en cantidades que puedes contrastar con el historial
Nunca verás una cifra suelta. Si no podemos explicar una puntuación, no la mostramos.
Cómo se evalúa un mes
Cada período de facturación recibe un resultado. Los períodos provienen del propio contrato —su fecha de inicio, su día de vencimiento, sus días de gracia—, de modo que un mes en el que nunca se registró la renta aparece como un vacío en lugar de desaparecer sin más.
Para cada período calculamos qué se debía, qué se pagó y cuándo:
- A tiempo — el pago se inició antes de la fecha de vencimiento
- Dentro del plazo de gracia — iniciado después del vencimiento pero dentro del plazo de gracia
- Con retraso — iniciado después de cerrarse el plazo de gracia
- Pendiente — aún sin pagar, y el plazo de gracia ya pasó
- Por vencer — sin pagar, pero la fecha límite aún no ha llegado, así que no cuenta en contra de nadie
Los pagos se aplican primero a lo más antiguo que esté pendiente, que es como ya se comporta tu saldo. Si un inquilino se salta un mes y luego paga una vez, ese pago salda el mes más antiguo y el más reciente pasa a ser el pendiente, que es lo que realmente ocurrió.
Todo lo que se le cobra al inquilino cuenta, incluidos los recargos por mora y el recargo que se genera cuando falla un pago bancario. También son sus obligaciones. Un importe pequeño sin pagar se muestra como pendiente, pero pesa mucho menos que un mes entero impagado: la puntuación se ajusta a cuánto se debe, no solo a si se debe algo.
Por qué un pago que se liquidó tarde puede seguir siendo puntual
Esta es la regla que más sorprende, y es importante.
Las transferencias bancarias tardan días en procesarse. Un inquilino que inicia un pago el día 1 puede verlo liquidado el día 6, y esa demora pertenece a los circuitos bancarios, no a él. Por eso la puntualidad se mide desde que el inquilino inició el pago, no desde que el dinero llegó.
Lo que sí se mide en la liquidación es el resultado. ¿Se completó o se devolvió? Un pago iniciado a tiempo que después falla por fondos insuficientes no es puntual: es un pago fallido, y el mes sigue impagado hasta que otra cosa lo salde.
Dicho de forma sencilla: cuándo actuó determina la puntualidad, y qué ocurrió determina la fiabilidad. El tiempo en tránsito no es ninguna de las dos cosas y nunca se puntúa.
Ayuda de terceros
Cuando una organización sin fines de lucro, un programa gubernamental, un empleador o un familiar paga parte de la renta, lo registras como un pago con una nota sobre su procedencia. Se comporta exactamente como cualquier otro pago: reduce el saldo, aparece en el estado de cuenta y salda la obligación.
Nunca reduce la puntuación. Un mes cubierto a tiempo por otra persona está pagado a tiempo. La puntuación sigue haciendo las mismas preguntas —si se satisfizo el importe completo, si fue antes de la fecha límite, si quedó saldo— y la ayuda aparece como contexto para que veas que ocurrió sin que cuente en contra de nadie.
Registramos el tipo de origen, no un perfil. Una iglesia se registra como organización sin fines de lucro. El nombre de la organización es opcional, se guarda solo para tus registros y nunca se usa en ningún cálculo.
Corregir y disculpar
A veces el registro está mal, y a veces está bien pero prefieres no tenérselo en cuenta al inquilino. Son cosas distintas, así que son dos acciones distintas.
Corregir un error es para cuando el incidente nunca fue responsabilidad del inquilino: un fallo del procesador de pagos, un error nuestro, algo que registraste mal, un duplicado. Eliges qué salió mal. El período deja de contar porque nunca debió contar.
Decidir no contarlo es para cuando ocurrió de verdad y sí fue suyo, pero estás ejerciendo tu criterio: una enfermedad, un mes difícil, algo puntual que has decidido asumir. Escribes un motivo breve. El período sigue visible en el historial y simplemente no puntúa.
Ambos se cuentan en la explicación. Una puntuación construida sobre varios ajustes lo dice abiertamente; de lo contrario, seis meses después nadie podría distinguir a un inquilino fiable de un arrendador generoso, y esa distinción es todo el valor del número.
Lo que no hará
Algunos de estos son límites deliberados, no funciones que falten:
- No decide nada. Ninguna recomendación de renovación, ningún aviso automático, ninguna clasificación de inquilinos. Informa el comportamiento de pago y ahí se detiene.
- Nunca se muestra a los inquilinos. Es una vista interna.
- Nunca sale de tu cuenta. La puntuación se calcula con tus datos y solo es visible para ti. No se comparte con otros arrendadores y nunca lo será.
- No puntúa un mes del que no podamos responder. Si nunca se registró la renta, o si el arrendador condonó el saldo, ese mes se muestra pero no cuenta: no deberías poder perder puntos por un vacío nuestro ni por una decisión tuya.
- No te dará un número demasiado pronto. Con menos de tres períodos de facturación completos obtienes el historial y ninguna puntuación, porque tres datos no pueden sostener una honestamente.
Salud de pagos resume la actividad de pagos registrada en GoodTenant. No toma decisiones de renovación, selección de inquilinos ni vivienda. Los registros de pago deben revisarse para verificar su exactitud, y las decisiones de vivienda deben cumplir las leyes aplicables y los requisitos del contrato.